¿Puedo vender mi casa de Infonavit si aún la estoy pagando?

14/Marzo/2024: ¿Compraste tu casa con crédito Infonavit hace años, todavía no terminas de pagarla y te gustaría venderla? Aquí te explicamos cómo vender tu casa de Infonavit si aún la estás pagando y las ventajas que podrías obtener como recibir un segundo crédito y comprar una casa más grande.

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¿Quieres vender tu casa de Infonavit y aún no terminas de pagarla?

Tal vez quieras vender tu casa porque te gustaría comprar una vivienda más grande o que esté mejor ubicada, pero ya checaste cuánto debes de tu crédito y todavía te faltan varios años para terminarla de pagar.

Tienes dos opciones:

1) Seguir trabajando y esperar a que se cumpla el plazo de tu crédito y termines de pagarlo. Si es así, pasarán varios años para que puedas venderla.

2) Venderla a otra persona que tenga crédito Infonavit, mediante la modalidad "Compra de casa con pasivo Infonavit", con lo cual ya no le deberás a Infonavit, podrías obtener un excedente de dinero en efectivo, y, si continúas trabajando, podrías solicitar otro crédito y así comprar una casa más grande o mejor ubicada.

Caso de estudio: venta de una casa que todavía no termina de pagarse

Conoce este caso basado en una historia real:

Juan compró su casa en 2012. En ese entonces era soltero, trabajaba como auxiliar en una empresa y ganaba el salario mínimo, por lo que pudo comprar una casa de 1 piso con su crédito Infonavit.

Años después se casó y fue ascendiendo en su trabajo con un salario más favorable. Sin embargo, la casa que compró ya no cumplía sus necesidades y se enteró que otros compañeros que ganaban lo mismo que él pudieron comprar casas más grandes o mejor ubicadas.

Checó cuánto debía de su crédito y notó que todavía le faltaban varios años para poder liquidarlo, por lo que pensó que aún no podía venderla.

Un amigo le recomendó a una Inmobiliaria, quien le explicó que podía venderla mediante la modalidad "Compra de casa con pasivo Infonavit", la cual es la única manera segura y legal en la que Infonavit permite vender tu casa a otra persona que tenga crédito, aunque tú todavía no termines de pagarla.

Juan compró su casa en 2012 en $300,000 y todavía debía $150,000. La Inmobiliaria mandó a realizar un avalúo para conocer en cuánto podría venderla actualmente, con lo cual supo que su casa ahora valía $600,000 gracias a la plusvalía de la zona de los últimos años.

Comenzaron a promover su casa y una persona que tenía un crédito Infonavit de $600,000 se interesó en comprarla. La Inmobiliaria realizó todos los trámites legales (contratos, avalúos, trámites gubernamentales y notariales, entre otros) e Infonavit autorizó el crédito al nuevo comprador.

De los $600,000 del crédito, Infonavit hizo los cálculos y los distribuyó de la siguiente manera:

-Juan aún le debía $150,000 a Infonavit, por lo que los tomó para liquidar su crédito.

-El sobrante, diferencia o excedente, ($600,000 - $150,000 = $450,000), se los depositó Infonavit íntegramente a Juan 3 días después.

De esta manera, Juan liquidó su crédito de manera anticipada y además obtuvo un excedente de $450,000, con lo cual recuperó todas las mensualidades que había pagado a lo largo de estos años y obtuvo una ganancia adicional, gracias a la plusvalía que normalmente van ganando las casas año con año dependiendo de varios factores como la ubicación.

Seis meses después, como Juan seguía trabajando, obtuvo un segundo crédito, sumó los $450,000 que le depositó Infonavit y ahora se compró una casa más grande y mejor ubicada.

¿Quieres saber los pasos necesarios para también poder vender tu casa?

Cómo vender tu casa de Infonavit si aún la estás pagando

1) Debes estar al corriente en tus pagos de Infonavit

Si estás trabajando, tu empresa te retiene una cantidad mensual para pagar tu crédito, por lo que estarías al corriente. Si no estás trabajando, tú debes hacer los pagos mensuales directamente en el banco.

2) Debes estar al corriente en el pago de servicios

Esto incluye el predial, el agua y la luz. Para autorizar tu crédito no debes tener adeudos en estos servicios.

3) Consulta cuánto le debes a Infonavit

Puedes obtener tu estado de cuenta directamente en "Mi Espacio Infonavit", en el cual conocerás cuánto es lo que le debes actualmente a Infonavit y también si te encuentras al corriente en tus pagos.

4) Realiza un avalúo de tu casa

Contrata a un valuador profesional para que realice un avalúo comercial y puedas conocer cuánto vale tu casa actualmente y el precio en que podrías venderla.

5) Reúne los documentos para poder vender tu casa

Entre ellos se incluye:

-Un plano o copia arquitectónica de la casa (si la compraste en un Fraccionamiento, posiblemente la constructora te otrogó una copia de los planos. Si no es así, puedes contratar a un arquitecto para que los realice, los cuales tienen un costo promedio de $400 a $1,000 dependiendo de las características de la casa)

-Croquis de ubicación de la casa, el cual puedes realizar tú mismo

-Últimos recibos de pago del predial, agua y luz

-Avalúo catastral, el cual es un avalúo adicional que realiza la entidad gubernamental donde se encuentra la casa

-Documentos del vendedor (Acta de nacimiento, copias de credencial de elector, CURP, RFC y estado de cuenta del banco donde Infonavit te va a depositar el excedente. Si eres casado también debes presentar los documentos de tu cónyuge)

6) Anuncia tu casa y consigue al nuevo comprador

Esta persona deberá contar con crédito Infonavit, y la cantidad que le presten debe ser suficiente para cubrir tanto el precio de venta como los gastos de la escrituración (gastos de Infonavit, impuestos, derechos, entre otros). En caso de que no le alcance su crédito para cubrir todo, puede pagarte la diferencia por su cuenta.

7) Firmen contratos

Para que ambos queden legalmente protegidos, debes elaborar un contrato de compra-venta, donde se formalizarán cuestiones como los datos de la casa que le venderás, las condiciones en que se encuentra, el posible pago de un apartado, la posible penalización en caso de que alguno de los dos ya no desee vender o comprar la casa, la fecha de la entrega, entre otras cuestiones.

8) Reúne los documentos del comprador

Deberás armar un expediente que se llevará a Infonavit con los documentos del comprador, tales como la solicitud de crédito de Infonavit, acta de nacimiento, copias de credencial de elector, CURP, RFC, comprobante de domicilio, así como documentos de la casa.

9) Elige la Notaría y al valuador

Deberás elegir la Notaría donde se formalizará la venta de la casa. El comprador firmará ahí las escrituras una vez autorizado su crédito. También elegirás al valuador que realizará un nuevo avalúo por parte de Infonavit, quien verificará que la casa cumple con los requisitos mínimos para poder venderse

10) Solicita una Carta Instrucción Condicionada de Cancelación de Hipoteca

La Cancelación de Hipoteca es un documento que se requiere para poder vender una casa. Significa que la casa estaba hipotecada por Infonavit, y que una vez autorizado el crédito, ya no le deberás a Infonavit (la hipoteca estará cancelada) y el nuevo comprador podrá adquirirla con su crédito.

Este documento lo emite Infonavit, en el cual se indica cuánto debes de crédito al día de hoy, se informan los datos del comprador, y le pide al Notario que cancele la hipoteca una vez que autorice el nuevo crédito.

11) Acompaña al comprador a la firma de escrituras

Una vez que Infonavit autoriza el nuevo crédito del comprador, se coordinarán con la Notaría en la cual se van a firmar las nuevas escrituras.

Después, deberás entregarle la casa al comprador de acuerdo a la fecha que hayan pactado en el contrato.

12) Paga tus impuestos

Se deben pagar impuestos por haber vendido tu casa, tales como el impuesto sobre la plusvalía, impuesto sobre la renta e impuesto de traslado de dominio. Algunos los pagarás tú y otros el comprador.

El Notario hará los cálculos y te indicará cuánto tendrías que pagar el día de la firma de escrituras, pudiendo ser desde un 5 y hasta un 35% aproximadamente, dependiendo del precio de venta, de la ganancia obtenida y del lugar donde se encuentre.

Sin embargo, si no has vendido ninguna casa en los 3 últimos años, puedes exentar impuestos como el ISR y así no pagar nada. Para exentarlos debes comprobar que has vivido en esa casa en los últimos 6 meses presentando una copia de tu credencial de elector que tenga la misma dirección o bien puedes presentar un recibo de luz a tu nombre (o al de tu cónyuge, de tus papás o de tus hijos) que también tenga la misma dirección.

13) Recibe tu dinero excedente

Aproximadamente 3 días después de la firma de escrituras, Infonavit te depositará el dinero excedente en caso de que tu casa se haya vendido a un precio mayor a la cantidad que aún le debías a Infonavit.

Por ejemplo, si la casa se vendió en $600,000 y todavía le debías $150,000 a Infonavit, te depositarían $450,000.

La cantidad exacta que te deposite Infonavit dependerá de cuánto le debías y en cuánto vendiste tu casa.

Con eso, muy probablemente habrás recuperado las mensualidades que pagaste todos esos años y tendrás una ganancia gracias a la plusvalía generada. Además, con ese dinero, y con un segundo crédito Infonavit podrías comprar una casa más grande o mejor ubicada.

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¿Puedo obtener un segundo crédito Infonavit para comprar otra casa?

Si después de vender tu casa sigues trabajando, sí puedes obtener otro crédito Infonavit seis meses después.

La cantidad que te presten dependerá de tu edad, de cuánto ganes al mes, y de tu historial en el buró de crédito.

A continuación te mostramos cuánto es lo máximo que te podría prestar Infonavit para comprar otra casa:

¿Cuál es tu salario registrado?	¿Cuánto es lo máximo que te presta Infonavit si tienes menos de 40 años?
$7,500 al mes	$478,000
$10,000 al mes	$521,000
$12,000 al mes	$557,000
$14,000 al mes	$590,000
$16,000 al mes	$610,000
$18,000 al mes	$633,000
$20,000 al mes	$653,000
$30,000 al mes	$976,000
$40,000 al mes	$1,313,000
$50,000 al mes	$1,640,000

Si tienes otro salario, consulta la tabla completa en: Cuánto me presta Infonavit

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Una Inmobiliaria puede ayudarte a vender tu casa aunque aún no termines de pagarla

Aunque tú puedes vender tu casa siguiendo los pasos que te indicamos anteriormente, lo ideal es contratar a una Inmobiliaria para llevarlos a cabo, quien te asesorará sobre todos los requisitos que solicita tanto Infonavit como la Notaría para formalizar la venta, y realizará todo lo necesario para vender tu casa en el menor tiempo y con la máxima seguridad posibles.

Además, la Inmobiliaria se encargará de realizar todos los trámites, desde solicitar el avalúo para saber en cuánto se puede vender tu casa, elaborar los contratos de compraventa para proteger tu patrimonio, brindarte asesoría fiscal para que puedas exentar el pago de impuestos, anunciar y mostrar tu casa, hasta encontrar al comprador ideal y encargarse de que recibas tu dinero excedente después de vender tu casa. Incluso, después puede asesorarte para que tramites un segundo crédito y puedas comprar una casa más grande o en otra ubicación.

Quiero vender mi casa

Cada caso es único y requiere asesoría especializada. Nosotros podemos apoyarte para que puedas venderla.

Si tienes correo electrónico, contáctanos llenando el siguiente formulario. Podemos escribirte, llamarte y agendar una cita para conocer tu casa, asesorarte y desarrollar juntos una estrategia para que puedas vender tu casa sin complicaciones.

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Preguntas frecuentes

¿Qué necesito para vender mi casa que compré con Infonavit si aún la estoy pagando?

Estar al corriente en tus pagos a Infonavit, en el predial, agua y luz.
Si es así, se la puedes vender a otra persona que tenga crédito Infonavit con la modalidad llamada "Compra de vivienda con Pasivo Infonavit".

¿Qué significa "Compra de vivienda con Pasivo Infonavit"?

En este contexto, "pasivo" quiere decir "deuda", es decir, que la casa se compró con crédito Infonavit y que actualmente está hipotecada porque todavía no se termina de pagar.
"Compra de vivienda con Pasivo Infonavit" es la modalidad que ofrece Infonavit para poder vender tu casa a otra persona que tenga crédito, aunque todavía no termines de pagarla.

¿Es lo mismo que traspasar una casa de Infonavit?

No, no es lo mismo. De hecho, los traspasos de casas no existen legalmente para Infonavit, ya que otra persona seguiría pagando tu crédito, pero la casa seguiría a tu nombre. La única manera legal y segura de hacerlo, permitida por Infonavit, es la modalidad que te explicamos anteriormente: "Compra de vivienda con Pasivo Infonavit", con la cual tú ya liquidas tu crédito y ya no le debes a Infonavit, y la escritura, casa y crédito ahora están a nombre del comprador.

¿Qué pasa si a la persona que me quiere comprar mi casa no le alcanza su crédito Infonavit?

Si no le alcanza puede juntar su crédito con alguien más que también tenga Infonavit. Si no tiene con quien juntarlo, pueden llegar a un arreglo y te pagaría el resto por su cuenta (por ejemplo, la mitad de la diferencia cuando firmen el contrato, y liquidar cuando firmen las escrituras y le entregues la casa).

¿Si vendo mi casa, Infonavit me va a depositar un excedente?

Dependerá del precio en que la hayas vendido y de la cantidad que todavía le debas a Infonavit. Si compraste tu casa hace muchos años, muy probablemente ya generó plusvalía. La plusvalía es el incremento del valor de tu casa con el paso del tiempo, y la cantidad que aumenta depende de varios factores como la ubicación de la casa (como la colonia en que se encuentre), si está en una esquina o si tiene terreno excedente, de su estado de conservación, de las mejoras que le hayas hecho y de los servicios e infraestructura que se haya construido cerca como nuevas plazas comerciales, escuelas, hospitales, entre otros.

Por ejemplo, si compraste una casa de $400,000 hace 10 años, probablemente al día de hoy ya haya generado plusvalía y ya puedas venderla en $800,000 (para determinar su precio actual es necesario realizar un avalúo comercial).

En el mismo ejemplo, si aún le debes a Infonavit $200,000 para liquidar tu crédito, y la vendes en $800,000, entonces recibirías el excedente, es decir, la diferencia entre el precio en que la vendiste y lo que aún debías de tu crédito. En este caso, recibirías $600,000 ($800,000-$200,000), por lo que sería una excelente oportunidad para recuperar lo que pagaste en esos años, obtener una ganancia por la plusvalía, y ahora comprar una casa más grande con un nuevo crédito.

¿Después de vender mi casa, cuánto tiempo tengo que esperar para tramitar un segundo crédito Infonavit?

Deben pasar al menos 6 meses. La cantidad que te presten dependerá de tu edad, salario mensual e historial en buró de crédito.
Si ahora juntas tu crédito con alguien más, o utilizas tu crédito individual y le sumas el excedente que te depositaron, seguramente podrás comprar una casa más grande o en una mejor ubicación.

Conclusiones

En esta sección respodimos a la pregunta sobre "puedo vender mi casa Infonavit si aún la estoy pagando". Como conclusión, sí puedes vender tu casa que compraste con crédito Infonavit, aunque todavía no termines de pagarla, siempre y cuando te encuentres al corriente en tus pagos de Infonavit, predial, agua y luz.

Puedes vendérsela a otra persona que tenga crédito Infonavit y que le alcance para cubrir el precio de venta y la escrituración, por lo que primero debes realizar un avalúo para conocer en cuánto la puedes vender. Una Inmobiliaria puede asesorarte y encargarse de todos los trámites, e Infonavit puede depositarte un excedente en caso de que tu casa haya generado plusvalía.

Seis meses después de venderla, si continúas trabajando puedes recibir otro crédito Infonavit y podrías comprar una casa más grande o en otro lugar.

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